Dispositif seconde vie des logements sociaux (FAQ)

Dans le prolongement de l’expérimentation « seconde vie des logements locatifs sociaux » en 2023 visant à accompagner financièrement les interventions lourdes sur le patrimoine existant du parc social, l’État a reconduit en 2025 les trois dispositifs de réhabilitation (changement de vecteur, rénovation lourde et seconde vie).
Plus spécifiquement, le dispositif seconde vie s’inscrit dans une feuille de route ambitieuse signée par la ministre Valérie Létard et le mouvement HLM en date du 7 février 2025. Il poursuit ainsi la dynamique de rénovation enclenchée depuis plusieurs années, avec un objectif de 120 000 à 130 000 rénovations énergétiques de logements. Ces efforts contribueront à décarboner le parc social, tout en réduisant les charges locatives et en améliorant le confort des occupants. L’objectif principal est de stimuler la réhabilitation « en profondeur » de logements sociaux anciens, souvent énergivores, tout en répondant aux enjeux de la transition écologique.

Présentation du dispositif (critères d’éligibilité et aides)

Le dispositif seconde vie qui, après avoir été expérimenté en 2023 a fait l’objet de textes réglementaires récents (en logements et logements-foyers), élargissant les aides de 2024– voir ci-dessous – à la possibilité aux porteurs de projets d’actualiser les conventions pour prendre, notamment, en compte une actualisation des loyers.

Les critères d’éligibilité des opérations sont les logements ayant été achevées et conventionnés ¹ depuis 40 ans, qui font l’objet d’une réhabilitation lourde pour répondre à des caractéristiques équivalentes à celles d’un logement neuf, notamment en termes de performance énergétique (DPE après travaux A ou B) et répondant à la réglementation en termes d’accessibilité des bâtiments et de qualité sanitaire et sécurité d’usage (gaz et électricité) hors dérogations. Ces critères sont cumulatifs. L’opération peut également bénéficier d’une modification des typologies et d’une programmation des produits (PLAI/PLUS/PLS) pour répondre à la aux besoins territoriaux.

Eligibles à ce dispositif, les logements bénéficient des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés aux constructions neuves ² (taux de TVA réduit TVA réduite - Article 278 sexies A - Code général des impôts) et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties - (TFPB - Article 1384 C bis - Code général des impôts).

En plus des certificats d’économies d’énergie (CEE), les bailleurs sociaux peuvent accéder à des prêts de la caisse des dépôts (en cas d’une nouvelle programmation PLAI/PLUS/PLS) offrant des durées et des taux similaires à ceux accordés pour les constructions neuves. Les aides sont cumulables avec l’AMI prêt « seconde vie des bâtiments » éco-prêt + bonus de 8k€, ou seulement éco-prêt et les financements Anru.

Par ailleurs, une revalorisation des loyers (dans la limite des plafonds fixée par l’avis de loyers de l’année de la signature de l’avenant ou de la convention) a été permise – tant en logement ordinaire qu’en logement foyer – par décrets, respectivement : 2025-206 du 28 février 2025 et 2025-205 du 28 février 2025.

Modalités de gestion

Pour bénéficier des aides ouvertes par ce dispositif, le bailleur doit disposer de l’agrément de l’État (via le Siap) qui précise la répartition envisagée après les travaux par type de produit PLAI/PLUS/PLS. Les pièces sollicitées pour l’agréments sont précisées en annexe.

Les logements conventionnés feront l’objet d’un avenant qui fixera, le cas échéant, un loyer maximal par type de produit (PLAI/PLUS/PLS) ³. Les loyers peuvent bénéficier également des marges locales. Les loyers des logements-foyers pourront également être ré-évalués. Les loyers seront exprimés en surface utile. Les avenants ne s’appliquent que dans le cadre des renouvellements. Les logements non conventionnés devront faire l’objet d’un conventionnement dans les conditions et aux valeurs fixées par l’avis des loyers en vigueur à la date de la signature de l’avenant. Le décret 2025-206, précédemment cité, permettent aux bailleurs de bénéficier d’une convention APL unique pour les opérations mixtes intégrant plusieurs catégories de logements sociaux, y compris pour les opérations en offre nouvelle.

Enfin, conformément au décret n° 2024-805 du 12 juillet 2024 et à l’article D.323-8 du CCH, le bailleur dispose d’un délai de 5 ans pour clôturer l’opération à compter de la date de la décision d’agrément ⁴. A la demande du bailleur, ce délai peut être prorogé, à titre exceptionnel, par le représentant de l’État dans le département, pour une durée maximale d’un an, si les motifs qui n’ont pas permis la réalisation de l’opération dans les délais initialement prévus sont indépendants de la volonté du bénéficiaire.

Foire aux questions (FAQ)

Pour toute question vous pouvez contacter : bpflsh.sdaolh.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr

Aides

• À quelle aide de l’État ouvre droit le dispositif seconde vie ?

  Le dispositif donne droit aux aides indirectes suivantes :

  • Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 25 ans ;
  • Taux réduit de TVA de 5,5 % sur les travaux.

• Quelles sont les aides et financements cumulables avec le dispositif de la seconde vie ?

  Les aides indirectes de la seconde vie sont cumulables avec les aides de l’Anru.
  Elles ne sont pas cumulables avec les financements suivants : FNAP, rénovation énergétique et changement de vecteur, Anah ou plan de relance.
  En termes de prêts, des prêts équivalent PLAI/PLUS/PLS sont mobilisables auprès de la BdT et sont cumulables avec l’AMI "seconde vie" et l’Eco-PLS.

Conventionnement

• Comment appréhender la nouvelle programmation de l’opération (PLAI/PLUS/PLS) ?

  La programmation se discutera au cas par cas entre les services de l’État et les bailleurs. Le remixage des produits financiers s’appréciera en opportunité.

• Comment instruire l’avenant à la convention en cas de programmation de nouveaux produits (non présents sur la convention initiale) ?

  Dans le cas d’une unique convention initiale, il convient de prendre un seul avenant à la convention initiale. Cet avenant, qui portera sur l’ensemble des prêts, fixera un loyer maximum par financement obtenu pour la réalisation de l’opération "seconde vie", quelque soit la programmation validée.

• En présence de plusieurs conventions à l’immeuble (une par produit), combien d’avenants sont à réaliser ?

  Dans le cas où plusieurs conventions co-existeraient initialement (une par produit), il faudra réaliser un avenant par convention existante pour s’assurer de la bonne publicité foncière.

• Dans le cadre d’un avenant avec plusieurs produits, quelle durée du prêt maximal applique-t-on ?

  En cas d’avenant à prendre sur une convention adossée à un seul prêt (convention "mono-produit"), la durée de la convention ne pourra être inférieure à la durée la plus longue restant à courir pour l’amortissement intégral du prêt associé modulo les conventions associées à un équivalent PLS pour lesquelles la durée ne peut excéder 40 ans.

  En cas d’avenant à prendre sur une convention adossée à plusieurs prêts (convention "multi-produits"), la durée de la convention ne pourra être inférieure à la durée la plus longue restant à courir pour l’amortissement intégral des prêts, y compris en présence d’un prêt PLS. Ainsi, si par exemple, l’opération bénéficie d’un financement PLUS d’une durée d’amortissement supérieure à 40 ans et d’un prêt PLS, la durée de la convention est déterminée sur la base de la durée d’amortissement du prêt PLUS.

• Quelle surface doit on prendre en compte dans l’avenant ?

  Au moment de l’avenant, il convient de respecter l’avis de loyer de l’année de signature de l’avenant - par conséquent à date c’est la surface utile qui est à prendre en compte [même si la convention est en surface corrigée).

• À quel moment doit on avenanter ou conventionner ?

  En respect avec la règlementation, l’avenant sera réalisé après la clôture de l’opération. Le conventionnement est réalisé avant la demande du premier acompte.

• Est-ce qu’une seule convention peut inclure l’ensemble des produits (PLAI, PLUS, PLS) autant en offre nouvelle que pour un nouveau conventionnement (logements non conventionnés) via la seconde vie ?

  Les décrets 2025-206 et 2025-205 du 28 février 2025 ont pour conséquence de simplifier le conventionnement à l’APL en permettant la conclusion de conventions fixant plusieurs loyers maximaux lorsque les opérations bénéficient de plus d’un prêt locatif aidé (PLAI/PLUS/PLS). Les modifications apportées aux conventions-types à cet effet valent à la fois pour l’offre nouvelle et pour la signature de nouvelles conventions "seconde vie".
  Des modifications ont été apportées aux conventions-type à l’APL. Les versions intégrant ces modifications sont accessibles via le site du financement du logement social : https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/conventionnement-apl-et-loyers-r807.html

• Quelle durée de la convention multi produits en présence de PLS (articulation de la règle du prêt le plus long et de la règle des 40 ans) ?

  Sur une convention adossée à plusieurs prêts (convention "multi-produits"), la durée de la convention ne pourra être inférieure à la durée la plus longue restant à courir pour l’amortissement intégral des prêts, y compris en présence d’un prêt PLS. Ainsi, si par exemple, l’opération bénéficie d’un financement PLUS d’une durée d’amortissement supérieure à 40 ans et d’un prêt PLS, la durée de la convention est déterminée sur la base de la durée d’amortissement du prêt PLUS.

• Le dispositif de la seconde vie permet-t-il une revalorisation des loyers et des redevances ?

  Le dispositif permet la revalorisation dans la limite des plafonds maximaux qui auraient été applicables, pour un même logement ou logement-foyer neuf, en tenant compte de la nature du ou des prêts prévus dans la décision d’agrément des travaux (se référer à l’avis de loyers et de redevances ainsi qu’aux marges locales en vigueur à la date de signature de l’avenant ou de la convention).

• Comment est calculé le nouveau loyer plafond ? Idem pour la nouvelle redevance ?

  Conformément à l’avis de loyer en vigueur, le loyer plafond de la convenion est défini en accord avec le service instructeur et ne dépassera pas le loyer maximum tel que défini par l’avis de loyer :
  Loyer maximum au logement = surface utile x loyer maximal à l’opération x coefficient propre du logement
  Loyer maximum à l’opération = loyer maximum de zone x coefficient de structure x (1+marge locale exprimé en pourcentage)
  Le coefficient de structure est unique pour l’ensemble de l’opération. Il est possible d’avoir une modulation au logement grâce au coefficient propre du logement (pour plus de détails se reporter à l’avis de loyer)

  Le montant de la redevance est déterminée par l’avis des loyers et des redevances en vigueur et dépend du type de logement et de financement et de la zone.

• La revalorisation de loyers (ou redevances), dans la limite des plafonds en vigueur, s’applique-t-elle uniquement aux nouveaux locataires (ou résidents) ?

  La revalorisation (l’avenant même), dans la limite des plafonds présentés dans l’avis des loyers et des redevances en vigueur au moment de la signature de l’avenant, est applicable au moment du renouvellement du locataire.

• Quelle augmentation de loyers peut on appliquer aux locataires en place ? Idem pour les redevances ?

  Les revalorisation de loyers s’appliquent en fonction de la programmation finale du logement (PLAI/PLUS/PLS) et des plafonds de l’avis de loyer en vigueur à la signature de l’avenant ou de la convention.
  Les loyers pourront évoluer en fonction de l’évolution de l’IRL, et éventuellement au-delà, sur autorisation préfectorale, dans la limite de 5% en sus de l’IRL (voire au-delà sous réserve de l’accord des locataires et de leurs représentants), pour une durée déterminée.
  Idem pour les redevances.

• Le dispositif de la 3ème ligne de quittance s’applique-t-il aux nouveaux locataires ?

  Le dispositif de la 3ème ligne de quittance s’applique autant aux anciens locataires qu’aux nouveaux.

Critères d’éligibilité des opérations

• Quels sont les critères d’éligibilité administratifs ?

  Les logements doivent être achevés depuis au moins 40 ans à la date d’agrément et répondre à l’une des conditions suivantes pendant cette période :

  • Logements conventionnés à l’APL au sens du 3° et 5° de l’article L. 831.1 du CCH ;
  • Logements appartenant ou gérés par un organisme HLM sous réserve d’avoir été soit construits, soit améliorés, soit acquis et améliorés avec le concours financier de l’État

• Est-ce que le traitement des FTM et la transformation de bureaux en logement sont éligibles ?

  Ces opérations sont exclues (car concerne de l’offre nouvelle) :
  - Les opérations de traitement de FTM passés au statut RS (avec ou sans travaux)
  - Les opérations de transformations dont la destination initiale n’est pas du LLS (ex : bureaux)

• Bâtiment avec extension ou surélévation - avec avenant sur ces logements < 40 ans Dans le cas où tous les logements d’un bâtiment n’ont pas 40 ans d’ancienneté, est ce que ces logements pourront bénéficier des avantages fiscaux de la seconde vie suite aux travaux portant sur tout le bâtiment ? Si non comment sera rédigé l’avenant ?

  Non, seuls les logements anciens d’au moins 40 ans pourront bénéficier des avantages fiscaux de la seconde vie.

• Est-il possible de démarrer les travaux avant que la convention APL ne dépasse 40 ans ?

  Les logements doivent être achevés depuis au moins quarante ans à la date de l’agrément seconde vie. Les travaux doivent donc portés sur un immeuble qui a au moins 40 ans révolus à la date d’agrément. Le dépôt du dossier complet sur le SIAP par le bailleur présuppose que le critère d’ancienneté soit respecté pour permettre l’agrément par les services de l’État.

• En l’absence de convention, quelle pièce peut on présenter pour être éligibles au dispositif ?

  En plus des aides qui sont conditionnées par le conventionnement APL, tout financement sous forme d’ aides spécifiques de l’État ou de prêts réglementés (« aides à la pierre ») tels que les prêts du crédit foncier de France ou de la caisse des dépôts et de consignations (programme à loyer réduit (PLR), programme social de relogement (PSR), habitation à loyer modéré ordinaire (HLM-O), immeuble à loyer moyen (ILM)) dans la cadre de la réglementation antérieurement à l’instauration du conventionnement APL en 1977 ou dans la cadre de la réforme du mode de financement du logement social (loi n° 77-1 du 3 janvier 1977 portant réforme de l’aide au logement, dite “loi Barre”).
  Aussi, il ne suffit pas seulement d’avoir bénéficié d’un tel financement, les logements doivent avoir constitué du logement social pendant la période de 40 ans.
  D’un point de vue opérationnel, un document tel qu’un contrat de prêt ou une décision de financement pourra être demandé en l’absence de conventionnement sur l’immeuble.

Instruction

• Quelles sont les pièces justificatives du dossier ?

  À l’agrément :

  • les pièces de l’arrêté du 5 mai 2017 comprenant notamment la fiche descriptive de l’opération qui devra mettre en évidence les travaux relatifs à la qualité sanitaire, à la sécurité d’usage et à l’accessibilité ;
  • Audit énergétique (3CL DPE 2021) précisant la classe DPE avant travaux et l’évaluation de la classe DPE après travaux

  À la clôture : 

  • Le prix de revient et le plan de financement définitifs de l’opération ;
  • La déclaration d’achèvement des travaux ;
  • Un DPE justifiant l’atteinte de la classe énergétique A ou B ;
  • Une attestation de conformité des installations électriques (art D 342-19 du code de l’énergie) ;
  • Le cas échéant, un certificat de conformité de l’installation de gaz (art 554-43 du code de l’environnement) ;
  • Une attestation de respect de la réglementation d’accessibilité (art L. 122-22 du code de l’habitation).

• Quels sont les critères d’éligibilité techniques ?

  Les critères d’éligibilité suivants sont cumulatifs
  Performance énergétique :
  - Etiquette DPE E à G avant travaux ;
  - Etiquette DPE A ou B après travaux.
  Qualité sanitaire et sécurité d’usage (hors cas de dérogation - décret n° 2024-1142 du 04/12/2024) :
  - Gaz et électricité : réglementation applicable aux bâtiments neufs (sections 2 et 3 du chapitre IV du titre III du livre Ier du CCH) ;
  - Hors Gaz et électricité : réglementation applicable aux bâtiments existants faisant l’objet de travaux.
  Accessibilité (hors cas de dérogation - décret n° 2024-1142 du 04/12/2024) :
  - Critères d’accessibilité des bâtiments prévus à l’article R. 163-1 du CCH et l’article R. 163-2.
  Le dispositif encourage la restructuration via par exemple la modification des typologies de logements pour s’adapter aux besoins locaux et les travaux qui vont plus loin tels que : rénovation des parties communes, travaux d’amélioration de logements, création de balcons, création d’ascenseurs, gestion intégrée des eaux pluviales, travaux d’adaptation au changement climatique, résidentialisation, installation d’EnR.

• Quelle durée d’achèvement des travaux ?

  Conformément au décret n° 2024-805 du 12 juillet 2024 et à l’article D.323-8 du CCH, le bailleur dispose d’un délai de 5 ans pour clôturer l’opération à compter de la date de la décision d’agrément. À la demande du bailleur, ce délai peut être prorogé, à titre exceptionnel, par le représentant de l’État dans le département, pour une durée maximale d’un an, si les motifs qui n’ont pas permis la réalisation de l’opération dans les délais initialement prévus sont indépendants de la volonté du bénéficiaire.

• Comment appréhender le relogement éventuels des locataires ?

  Le droit commun s’applique pour le relogement, comme pour l’amélioration "traditionnelle" qui demanderait le relogement temporaire ou définitif des locataires. Ce point fait l’objet d’une concertation obligatoire avec les locataires.

• Quelle méthodologie devra employée le DPE avant travaux à l’agrément et le DPE après travaux à la clôture ?

  La méthodologie du DPE sera celle le 3CL-2021 - arrêté du 8 octobre 2021. À l’agrément, seuls les DPE n’employant pas cette méthode seront à refaire. Il y a pas de condition d’ancienneté sur les autres DPE dès lors où la méthodologie 3CL-2021 a été employée.

• Comment justifier de la mise aux normes électriques après travaux ?

  La conformité de l’installation électrique devra être attestée dans les conditions prévues par l’article D342-19 du code de l’énergie. Il s’agit d’une attestation de consuel délivrée par l’auteur des travaux, et sous sa responsabilité. Il convient donc de la réclamer à votre installateur électricien.

• Comment justifier de la mise aux normes gaz après travaux ?

  Après la réalisation de travaux sur une installation de gaz neuve ou existante, conformément aux dispositions prévues par l’article R 554-43 du code de l’environnement, l’installateur doit fournir à son client un certificat de conformité (CC) visé par un bureau de contrôle (CERFA modèle 1, 2 ou 3). Ce certificat atteste que l’installation est conforme à la réglementation en vigueur définie par l’arrêté du 23 février 2018 et il doit être conservé sans limite de temps par l’installateur et par le client.
  Trois organismes de contrôle agréés par les pouvoirs publics sont autorisés à délivrer les certificats de conformité gaz : Qualigaz Evonia, Copraudit ou encore Dekra. C’est à l’installateur d’en faire la demande en fin de chantier, auprès d’un de ces trois organismes.

• Comment justifier de la mise en accessibilité ?

  Attestation relative au respect des règles d’accessibilité des bâtiments à joindre à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux tel que mentionnée à l’article R. 122-30 de code de la construction et de l’habitation figurent en annexe de cet arrêté :
  Arrêté du 26 décembre 2023 relatif aux attestations de respect de la réglementation d’accessibilité dans les bâtiments neufs et existants aux personnes en situation de handicap.
  A la demande du propriétaire, l’architecte ou le maître d’œuvre sont les mieux placés pour la remplir du fait de leur position de sachant pour toute la partie technique et la réglementation en vigueur.

• Quelle ancienneté peut être autorisée pour le DPE ?

  Question de méthode pour le DPE : la méthodologie du DPE sera celle le 3CL-2021, arrêté du 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d’établissement du DPE.

• Est-ce que les documents justifiant du résultat de la concertation avec les locataires sont obligatoires ?

  Oui, les documents justificatifs du résultat de la concertation avec les locataires sont obligatoires (cf annexe 1 de l’arrêté du 5 mai 2017) . Il sera accordé une attestation du bailleur - au stade agrément. Le bailleur devra présenté le résultat de la concertation à la clôture de l’opération (dans un délai de 5 ans). La concertation est obligatoire même en l’absence d’augmentation de loyer.
  En application de l’article 44 quater de la loi de 1986, le bailleur doit organiser une réunion d’information des locataires avant toute décision d’engager une opération d’amélioration ayant une incidence sur les loyers ou
  les charges locatives.
  Cet article prévoit que pendant l’élaboration du projet, le bailleur est tenu de mener une concertation avec les représentants des locataires ou, lorsqu’il n’y en a pas, avec les locataires.
  « La concertation porte sur la consistance et le coût des travaux, leur répercussion prévisible sur les loyers ou les charges locatives, les modalités de leur réalisation, sur l’opportunité de créer un local collectif résidentiel ainsi que, le cas échéant, sur les conditions de relogement des locataires, notamment pour les opérations de construction-démolition. »