Répondre aux besoins de logements : une priorité de l’Etat en Ile-de-France

publié le 18 octobre 2010 (modifié le 12 septembre 2011)

Vous trouverez ici des éléments de référence pour éclairer l’action de l’État en matière de logement.

Cette action de l’État se combine avec celles des collectivités locales et de tous les acteurs du logement.

Le développement de l’offre de logements neufs est une nécessité qui doit mobiliser toute l’énergie des pouvoirs publics, Etat et collectivités locales. Il s’agit de combler les retards accumulés depuis deux décennies, d’adapter l’offre de logements aux besoins spécifiques (étudiants, personnes âgées…), de répondre aux évolutions démographiques (vieillissement) et sociologiques (croissance des familles mono-parentales), et d’apporter de l’air à un marché asphyxié qui se traduit par des loyers trop élevés pour beaucoup.

C’est non seulement la fin des situations d’exclusion et la qualité de vie immédiate des Franciliens qui en dépendent, mais aussi à moyen terme l’attractivité économique de la région capitale et du Grand Paris qui ne saurait perdurer si les entreprises ne réussissent pas à loger leurs salariés.

Quelques chiffres résument l’ampleur du défi à relever :

Il faudrait construire 70 000 logements par an pour rattraper le retard et répondre aux besoins… alors que seulement 47 000 permis de construire ont été déposés en 2009. On sait, en outre, qu’une partie ne réussira pas à être mise en œuvre en raison notamment des multiples recours intentés.
On recense environ 374 000 demandeurs de logements sociaux en Île-de-France. Près de 40% de ces demandeurs sont déjà logés dans le parc locatif social : il s’agit notamment de ménages qui souhaitent changer de logement pour se rapprocher de leur travail, pour disposer d’un logement plus grand car leur famille s’est agrandie, etc.

Face à la croissance du nombre de personnes dépourvues de logement (personnes sans domicile fixe, grande pauvreté, ménages en migration, mineurs isolés), l’Etat a augmenté de 60% entre 2004 et 2009 les capacités d’hébergement dont il finance le fonctionnement. Ainsi, chaque nuit, faute de logement disponible et adapté, l’Etat finance l’hébergement de 30.000 personnes dans des centres d’hébergement gérés par des associations humanitaires ou caritatives et des hôtels (sur appel du 115). Pour ce faire, l’Etat concentre sur l’Île-de-France 40% de sa dotation nationale dédiée à l’hébergement.

La création par l’Etat au début de l’hiver 2010-2011 d’un système intégré d’accueil et d’orientation doit permettre de mieux utiliser les capacités existantes d’hébergement et surtout d’organiser des filières d’insertion et d’accompagnement vers et dans le logement à l’intention des personnes qui peuvent accéder à un logement autonome ou à un logement adapté en résidence : 130 postes de travailleurs sociaux ont été créés entre 2009 et 2010 pour accompagner les ménages dans ces parcours d’insertion.

135 quartiers en rénovation urbaine


Entre 2008 et 2013, l’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) apportera 4,4 milliards de subventions pour aider à la réalisation de 135 programmes de rénovation urbaine, approuvé dans le cadre du programme national adopté en 2003. Ces opérations mêlent réhabilitations, démolitions et reconstructions de logements, constructions et rénovations d’équipements et ré aménagements d’espaces publics. Pour la première fois en 2010, le nombre de démolitions a été inférieur à celui des constructions.

La production annuelle de nouveaux logements locatifs sociaux a été doublée

Pour faire face à ces enjeux, l’Etat concentre ses aides sur la région francilienne. Ainsi en 2009, 50% du budget national dédié au logement social est mis en œuvre en Ile de France.

En 2010, 39 000 logements locatifs sociaux ont été financés en Ile de France, soit une hausse de 6 % par rapport à 2009. Déjà 2009 était en progression avec 3 000 logements de plus qu’en 2008, 6 000 de plus qu’en 2007, 13 000 de plus qu’en 2005…Et le chiffre est en constante augmentation. (Voir Construction de logements de 2001 à 2010 (format pdf - 13.3 ko - 15/10/2010) ). Depuis 2002, la production annuelle a été multipliée par trois.

Grâce au Plan de cohésion sociale et à l’Engagement national pour le logement adopté en 2006, le nombre de logements locatifs sociaux financés par l’Etat en Île-de-France a pratiquement doublé en huit ans. Les chiffres pour l’année 2010 confirment cette progression continue avec une hausse de 6% du nombre de logements locatifs sociaux financés. Ce plan a dégagé des financements d’Etat exceptionnels garantis sur 5 ans, permettant ainsi aux bailleurs sociaux de se doter des équipes de maîtrise d’ouvrage capables de mettre en œuvre sur 5 ans cet effort d’accroissement de la construction.

320 millions en 2009

Pour atteindre ces résultats, l’Etat a doublé en 8 ans ses crédits en Ile de France : 320 millions de subventions pour la construction de logements sociaux ont été engagés en 2009, résultat d’une progression régulière depuis 5 ans telle que décidée dans le Plan de cohésion sociale. En comptant les aides fiscales, c’est plus de 4 milliards d’euros consacrés par l’Etat au logement social en 2009.

Dans cette enveloppe globale, la part des financements des logements sociaux (dits "PLUS") et très sociaux (dits "PLAI) est en progression, avec un triplement du budget consacré aux PLAI (format pdf - 33.6 ko - 15/10/2010) entre 2002 et 2009.
En 2010, cette dimension sociale s’affirme toujours. Ainsi, plus de 25 % des logements ont été financés en PLAI soit des logements destinés à des locataires percevant moins de 2345 euros mensuels pour une famille avec deux enfants. Plus de 50 % des logements sont financés en PLUS, destinés eux, à des locataires disposant de 4 300 euros mensuels, toujours pour une famille de quatre.

Offre nouvelle

Effort pour la construction de logements sociaux, mais également soutien au développement de l’offre de logements privés. L’Ile-de-France est en effet l’une des régions où les programmes sortis grâce au dispositif d’exonération "Scellier" sont les plus nombreux…52 % des ventes en 2009, correspondant à environ 10 000 permis de construire, ont été réalisés sous ce régime fiscal.
Dans le même temps, les ventes bénéficiant d’une TVA à taux réduit ont continué à se développer : 3 300 ventes localisées dans le périmètre des zones ANRU ont permis de relancer l’accession sociale à la propriété.
Ces dispositif financiers de l’Etat ont tenu une place déterminante dans la construction francilienne en 2009 : 38.000 logements sur les 47.000 autorisés ont bénéficié d’une aide sous forme de subvention au logement social ou d’aide à l’investissement locatif Scellier ou de TVA à 5,5 % en zone ANRU. A ce bilan, il faut rajouter les aides à l’accession à la propriété (réduction d’emprunt, PTZ) et l’ensemble des aides fiscales.

En 2009, les aides de l’Etat, grâce au plan de relance, ont soutenu la construction sociale, et se sont avérées déterminantes pendant la crise immobilière pour protéger le secteur de la construction. Elles ont également contribué à préserver la construction de logements privés, qui recule moins en Ile-de-France (- 5%) que sur l’ensemble du territoire national (-17,8%).

Des moyens… mais un marché en tension

Malgré tous ces moyens financiers, auxquels s’ajoutent ceux des collectivités locales, le rythme de construction en Ile de France reste insuffisant pour combler les déficits aussi rapidement qu’ils se creusent. Dynamisme démographique (100 000 habitants en plus en Ile de France chaque année depuis les années 2000), et évolutions sociologiques provoquent des tensions très fortes sur le marché.

La disponibilité de terrains est essentielle pour augmenter la construction. Au cours des dernières années, l’Etat a créé quatre établissements publics fonciers destinés à développer une politique d’acquisition foncière ambitieuse permettant d’accroître la production de logements.

L’Etat mobilise son propre patrimoine foncier en recensant les espaces disponibles et en préservant les surfaces rurales, l’offre foncière est aujourd’hui évaluée par les équipes du Grand Paris à 200 km², soit deux fois plus que la taille actuelle de Paris intra-muros. Cette superficie est deux à trois fois supérieure à celle qu’il faudra pour construire les logements nécessaires aux besoins d’ici à 2030.
L’État apporte sa contribution à l’offre de foncier pour la construction de logements. Les fonciers publics destinés à la construction de logements représentent environ 5 km2. Sur la seule année 2009, 4 839 logements ont été mis en chantier sur des fonciers publics en Ile de France, pour un total de 37 000 mises en chantier.
La production de logements sur des terrains publics représente donc plus de 13 % de la production totale de logements en Ile de France en 2009. Ces logements occupent une superficie d’un demi km2. C’est dire l’importance contributive du programme national pour la mobilisation des fonciers publics à la démarche de développement de l’Ile de France et du Grand Paris.
Cependant, le taux d’avancement de ce programme à mi-parcours n’est pas à la hauteur de l’ambition initiale.
Sa mise en œuvre est ralentie, certes par les effets de la crise financière et immobilière, mais aussi par les difficultés que rencontrent les élus lorsqu’ils souhaitent construire des logements.
Des comités de suivi de la mobilisation des fonciers publics pour le logement en Ile de France sont régulièrement organisés par les services de l’Etat à l’échelon départemental, et pilotés par le Préfet de Région, en liaison avec le Secrétariat Général du Comité Interministériel pour le Développement de l’Offre de Logements.

L’urbanisme opérationnel mérite également d’être relancé. La proportion permis de construire délivrés dans les Zac (format pdf - 32.5 ko - 15/10/2010) est en forte régression. En 1989, représentaient 50% du nombre total de permis délivrés.

La loi SRU et ses effets en Ile de France

Autre difficulté : la géographie des logements et la concentration des logements sociaux sur certains territoires. La loi Solidarité et Renouvellement Urbain, et son article 55, est l’un des outils de l’Etat pour mieux répartir l’effort de construction entre les communes.

Les services de l’État en Ile de France appliquent les dispositions de cette loi de façon stricte, en mettant en œuvre systématiquement les pénalités prévues par la loi aux communes qui ne respectent pas leurs objectifs de construction. L’engagement résolu de la grande majorité des communes concernées et l’application de la loi par l’Etat aboutissent au résultat suivant : la somme cumulée des constructions de logements locatifs sociaux dans l’ensemble des communes soumises à la loi en Ile de France est supérieur aux obligations de rattrapage de la loi.

Les communes qui ne parvenaient pas à atteindre le niveau de production fixé par la loi ont été invitées par l’Etat à signer des contrats de mixité sociale pour préciser les moyens mis en œuvre (urbanisme, foncier, financements) pour leur permettre de rattraper ce retard. 44 contrats ont été signés entre 2008 et 2010 et seront évalués en 2011. Au total, ces engagements représentent plus de 3000 logements.

Enfin, des opérations de rénovation et d’humanisation des centres d’hébergement ont été menées, conduisant à la remise en état de 2800 places sur les 6 000 comptabilisées en France. Une trentaine d’opérations avaient été engagées en 2008 pour 5 millions d’euros et 45 opérations ont suivi en 2009 pour 45 millions d’euros.

Face à cette crise -et aussi aux situations d’urgence sociales-, la loi instituant le droit au logement opposable (Dalo) est venue garantir un droit au logement et à l’hébergement.

Cette loi a été le déclencheur d’une réorganisation de la gestion des priorités. L’Etat mobilise une part croissante de son contingent pour proposer un logement aux ménages dont le relogement a été déclaré prioritaire et urgent par la commission de médiation (dits "ménages DALO").

A mi-2010, le nombre mensuel de "ménages DALO" relogé a doublé par rapport à l’année 2009 : chaque mois, 512 "ménages Dalo" sont relogés en Ile-de-France par les services de l’Etat. Ils n’étaient, en moyenne mensuelle, que 278 en 2009 et 81 en 2008.

Certes, ce rythme de relogement n’est encore pas suffisant pour rattraper le retard accumulé. Mais la croissance des résultats observés témoigne d’une inversion de tendance. Pour 2010, l’Etat mobilise non seulement son contingent mais aussi 25% du contingent des collecteurs du 1% ("Acteurs logement") ainsi qu’une partie du contingent de 7 grands bailleurs régionaux qui ont signé un engagement volontaire pour mobiliser leur propre contingent d’attributions.

La réforme du numéro unique d’enregistrement de la demande de logements sociaux, aujourd’hui en cours permettra à l’ensemble des acteurs du logement social en Ile de France, Etat, collectivités locales, bailleurs, d’objectiver la demande et de valider le nombre de demandeurs déjà logés dans le parc social.

Par ailleurs, depuis un an et demi, les dispositifs d’intermédiation locative - Solibail (dispositif de l’Etat) et Louez solidaire (dispositif de la Ville de Paris)- ont permis à 3000 personnes d’accéder au logement grâce à une formule originale : une association financée par l’un de ces deux dispositifs garantit le paiement du loyer à un propriétaire privé et héberge dans ce logement un ménage à très faibles revenus ou sortant d’hébergement. Si nécessaire, l’association finance (sur fonds publics Etat ou Ville de Paris) le différentiel entre le loyer demandé par le propriétaire et le loyer supportable par le ménage.

Jean-Martin Delorme,
Directeur régional et interdépartemental
de l’hébergement et du logement