Périssol, Besson, Robien : que sont devenus les logements locatifs neufs ?

publié le 17 novembre 2011 (modifié le 1er décembre 2011)

L’Etat, via des dispositifs fiscaux comme « le Robien, le Borloo … » ou le Scellier, incite à la construction de logements vendus à des particuliers pour être loués au moins neuf ans. Passée la location, que deviennent-ils ? Restent-ils dans le parc locatif ou sont-ils occupés par leurs propriétaires ? Réponse grâce à l’étude menée par l’Olap et la DRIHL.

Que deviennent les logements construits grâce aux dispositifs fiscaux, dits Perrissol, Scellier, de Robien ou autres ? Est-ce que les investisseurs locatifs impactent durablement l’offre locative privée ? La rentabilité annoncée par les promoteurs se vérifie-t-elle ? les plafonds de loyer liés aux aides fiscales ont-ils un effet modérateurs dans les zones tendues sur le niveau des loyers ? C’est à toutes ces questions qu’ont voulu répondre la DRIHL et l’Olap( Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).

Des constructions ..

De 1996 à 2008, 554 849 logements ont été construits en Ile de France, soit 10% des logements franciliens. Pour plus de la moitié, ils l’ont été en grande couronne.
La construction neuve se répartit à presque égalité entre la propriété occupante (47 % de l’ensemble) et les deux secteurs locatifs que sont le locatif social (23 %) et le locatif privé (29%).

Les 142 300 logements locatifs privés sont trois plus nombreux en petite ou en grande couronne (61 150 et 61 900) qu’à Paris (19 300)… Seules 56 des 1300 communes franciliennes ont accueilli plus de la moitié de ces nouvelles constructions.

…mais des locations en recul

Malgré cet apport significatif de logements neufs, le parc locatif privé est en recul de 26 000 unités en 10 ans de 1999 à 2009. Se pose alors la question de l’efficacité des dispositifs…
L’analyse a été faite de l’évolution du parc de logements neufs dans le temps, en partant de l’hypothèse que l’essentiel des constructions locatives neuves s’est réalisée au travers d’un dispositif fiscal.
En regardant l’évolution des logements dits « Périssol », premier dispositif en phase de sortie de période d’amortissement, on voit que ces logements, construits entre 1996 et 1999 et toujours locatifs en 2009, sont en diminution dans la majorité des départements, notamment dans les territoires les plus bâtisseurs de la période, mais aussi les plus chers (Paris et Hauts-de-Seine).

Des investissements rentables en Seine-Saint-Denis

Les différences entre les niveaux de loyer au sein de l’agglomération conduisent à classer les effets selon les zones et selon les dispositifs : une zone où l’effet est indifférent par rapport au marché quand le plafond est au niveau du marché, une zone où le plafond a un effet modérateur, une zone où le plafond est supérieur au marché…
Au regard du rendement locatif, la rentabilité de l’investissement est optimisée dans les zones neutres, qui permettent de bénéficier de l’amortissement fiscal sans contrainte de loyer. C’est le cas du centre de l’agglomération pour le « de Robien ». C’est le cas de la grande couronne et de la Seine-Saint-Denis pour le Besson.2009 voire dés 2007. Cette baisse est particulièrement marquée dans les deux départements les plus bâtisseurs de la période : Paris et les Hauts-de-Seine".


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