Les 4 opérations ORCOD avancent !

publié le 22 février 2016

4 mois après l’annonce en CIM, Comité interministériel du 15 octobre 2015
Point d’étape sur la montée en puissance des opérations de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national en IDF

Quatre grandes opérations de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national sont déjà engagées ou en phase de lancement à Clichy sous-Bois, Grigny, Argenteuil et Mantes-la-Jolie, 4 mois après leur annonce par le premier Ministre Manuel Valls le 15 octobre dernier.

L’État mobilise des moyens financiers exceptionnels à hauteur de plus de 419 000 millions d’euros par an, budget de l’EPFIF pour rendre dignes les conditions d’habitation dans ces copropriétés. L’établissement public foncier d’Île-de-France est l’opérateur des ORCOD-IN d’Île de France.

Le préfet de région Jean François Carenco tient à faire connaitre ces premiers résultats positifs dans la construction du Grand Paris du logement : « ces 4 opérations avancent vite, elles demandent un effort spécifique de l’État et participent à relever le défi du logement dans notre région, à défendre les valeurs républicaines de solidarité et de vivre ensemble, pour accéder à un logement digne ».

Voici les détails de l’état d’avancement des projets :

1/ Clichy sous-Bois

Afin de donner un coup d’arrêt à la dégradation des copropriétés, le dispositif de portage immobilier est entré en phase opérationnelle. L’acquisition de lots au sein des copropriétés est engagée et porte à ce jour sur 73 logements au sein des copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu. Il s’agit notamment d’éviter à chaque mutation, l’arrivée de nouveaux marchands de sommeil ou d’offrir une porte de sortie aux copropriétaires qui le souhaitent. Le rythme des acquisitions va se poursuivre au rythme de 150 logements par an (procédure amiable ou DIA). Des préemptions sont également en cours et conjointement les acquisitions amiables se poursuivent ; une centaine devrait être réalisée dans les semaines qui viennent.

En parallèle, des marchés de gardiennage, de sécurisation des biens, de travaux, de maître d’œuvre, de coordonnateur SPS et de bureau de contrôle, ont par ailleurs été lancés afin de réaliser notamment des travaux d’urgence et de mise en sécurité.

Si les acquisitions portent principalement à ce jour sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du chêne Pointu (1 500 logements au total), une stratégie de portage « de redressement » pour les autres copropriétés est en cours de définition dans le cadre des dispositifs de plans de sauvegarde. Sur l’ensemble du Bas-Clichy, la préparation du projet urbain devrait permettre d’engager les premières étapes de la concertation avant la fin du premier semestre 2016.

Principales dates :

  • décret n°2015-99 du 28 janvier 2015 : création de la première ORCOD-IN sur le quartier du Bas Clichy à Clichy-sous-Bois pilotée par l’EPF Île-de-France ;
  • signature de la convention de partenariat le 7 juillet 2015 (définition des engagements partenariaux et gouvernance du projet) ;
  • signature d’une convention entre l’ARS Île de France et l’EPF Île-de-France le 15 janvier 2016 pour mener à bien la lutte contre l’Habitat Indigne dans les ORCOD-IN d’Île-de-France ;
  • désignation du GIP HIS pour réaliser des diagnostics sociaux, et assurer l’accompagnement social des ménages locataires de l’établissement et la mise en œuvre des relogements à prévoir.

2/ Grigny

Dans l’attente du décret de création de l’ORCOD-IN de Grigny, qui devrait intervenir mi- 2016, les partenaires ont signé un protocole d’accords en décembre 2015, pour mettre en œuvre sans attendre les actions les plus urgentes, notamment des travaux d’urgence, financés dans le cadre du Plan de sauvegarde. En effet, l’accélération des mutations immobilières associée à la décote des prix (1.100€/m2 dans certains secteurs) ont conduit à une paupérisation grandissante à la fois des locataires mais également des propriétaires.
Grigny 2 constitue une opportunité pour les ménages modestes, qui rencontrent des difficultés pour trouver à se loger en Île-de-France, notamment dans le logement social. L’accession à la propriété leur permet de trouver un premier logement de droit commun dans la métropole parisienne. Si d’autres quartiers en Île-de-France présentent des caractéristiques identiques, Grigny 2 est sans conteste le cas le plus grave par son ampleur.

L’endettement de la copropriété, dont le syndicat principal est sous administration provisoire depuis 2011, s’aggrave rapidement en raison du poids des charges (env. 300 €/mois) et de multiples difficultés de gestion. La sur-occupation grandissante du parc locatif privé, due en partie à la division de grands logements, est l’un des facteurs de paupérisation du quartier.

La création de l’ORCOD-IN permettra, comme à Clichy-sous-Bois, de développer une action de portage massif, afin de stabiliser la copropriété et de rompre avec la spirale d’endettement de la copropriété actuellement à l’œuvre. L’ORCOD-IN permettra par ailleurs d’engager la scission de cette immense copropriété afin de créer des unités d’immeubles « à taille humaine », et d’engager un projet de requalification urbaine ambitieux, en cohérence avec les autres projets de la ville, à la Grande Borne et dans le centre-ville, et ceux de Grand Paris Sud Essonne.

Nouvelles opérations en phase de lancement : Mantes-la-Jolie et Argenteuil

Des lettres de mission ont été adressées par la ministre du Logement et de l’Habitat durable aux préfets de département des Yvelines et du Val d’Oise, afin de leur confier une mission de préfiguration de deux ORCOD IN au Val Fourré (Mantes-la-Jolie) et au Val d’Argent (Argenteuil), d’ici à la fin de l’année 2016.

Dans ce cadre, l’EPF Île-de-France participera aux travaux de préfiguration, aux côtés de l’État, de l’ANAH et de l’ANRU. Plusieurs études pilotées par l’établissement seront lancées à cet effet dans les prochaines semaines.

3/ Mantes-la-Jolie

13 copropriétés « historiques », construites dans les années 60, se trouvent sur le quartier du Val Fourré. Trois de ces copropriétés sont des copropriétés mixtes (logements sociaux et copropriétaires), ce qui rend plus complexe la définition d’un périmètre d’intervention.

Principales dates :

  • comité interministériel du 15 octobre 2015 ;
  • procédure de sauvegarde sur la copropriété Neptune (71 logements) et ouverture d’une procédure d’administration provisoire pour la copropriété Jupiter, via un mandataire ad hoc ;
  • 17 décembre 2015 : première réunion d’échanges (DDT 78, EPAMSA, ANRU, ANAH, DHUP, DRIHL, EPF Île-de-France) ;
  • 5 janvier 2016 : première réunion de travail DDT 78 / EPAMSA / EPFIF ;
  • 5 février 2016 : première visite de site ;
  • 8 février 2016 - pour info : passage du protocole de préfiguration N PNRU devant les partenaires de l’ANRU

Prochaines étapes :

Lancement des études préalables en avril prochain :

  • état des lieux ;
  • étude du marché de l’habitat ;
  • évaluation de la situation socio-économique des ménages des copropriétés ;
  • réalisation de diagnostics techniques sur certaines copropriétés (à identifier) ;
  • définition d’une stratégie de portage sur les différentes copropriétés, en lien avec le projet urbain, et chiffrage (élaboration de plusieurs scénarios) ;
  • calibrage des moyens de l’État et notamment pour la lutte contre l’habitat indigne (analyse du fonctionnement existant et proposition évolutions) ;
  • chiffrage de l’intervention de l’EPFIF ;
  • définition d’un périmètre d’intervention.

Un premier comité de pilotage aura lieu dans les semaines à venir.

4/ Argenteuil

Une mission de préfiguration est en cours, 34 copropriétés du Val d’Argent sont concernées par le dispositif. Des éléments sont attendus de la part de la DDT et une première visite de site estorganisée mi-mars pour pouvoir préciser la situation des copropriétés.

Principales dates :

  • 3 février 2016 : Lancement de la coordination des services de l’État concernés (Sous-préfecture, DDT 95, ANAH, DHUP, DRIHL, EPF Île-de-France) ;
  • 18 mars 2016 : première visite de site ;

La gouvernance et la constitution des équipes est en cours.

Le Grand EPF est un opérateur foncier public qui travaille à l’accroissement de l’offre de logements et au soutien du développement économique aux côtés des collectivités locales. Son intervention est gratuite (ni rémunération ni frais financiers). Il a vocation à réguler le marché immobilier en débloquant du foncier prêt à l’emploi et à prix maîtrisés sur l’ensemble de l’Île-de-France.


Télécharger :

  • CP Orcod (format pdf - 311.6 ko - 22/02/2016)