Le logement locatif social : qu’est-ce que c’est?

publié le 31 janvier 2012 (modifié le 2 février 2012)

Un logement social c’est un logement :

  • Faisant l’objet d’une convention avec l’Etat, ouvrant droit à l’APL ;
  • Loué à titre de résidence principale (au moins 8 mois par an), à un prix modéré : le loyer est plafonné en fonction du type de financement (PLUS, PLA I, PLS) et de la zone géographique dans laquelle il est situé ;
  • A des ménages disposant de revenus modestes ou faibles, inférieurs à un plafond de ressources défini en fonction de la composition familiale et du type de financement (PLUS, PLA I, PLS) ;
  • Financé par des subventions (Etat et collectivités locales) et/ou des prêts privilégiés (CDC, 1%, secteur bancaire pour le PLS) et ouvrant droit à des avantages fiscaux ;
  • Réalisé par un bailleur social (OPH, ESH, SEM, communes, associations agréées).

Les différentes natures de logement :

  • le logement familial « ordinaire » : logement pérenne, loué nu, avec un bail de droit commun ; c’est le plus courant, il représente 78 % de la production en 2010.
  • le logement en « résidence » répondant à des besoins et à des publics spécifiques ; il s’agit de logement temporaire, souvent meublé, dans des structures disposant d’espaces collectifs et de services, avec un régime de redevance mensuelle (loyer + charges + prestations).
  • logements pour étudiants ;
  • logement foyer pour personnes âgées, pour handicapés ;
  • résidences sociales pour jeunes travailleurs, pour travailleurs migrants, maisons relais et résidences sociales pour ménages en difficulté.

Les acteurs

L’Etat :

  • définit et met en oeuvre les grandes orientations de la politique du logement, il fixe le cadre législatif et réglementaire ;
  • définit les enveloppes budgétaires (subventions d’aides à la pierre, aides à la personne, aides fiscales), et en assure la programmation ;
  • est garant du droit au logement opposable ;
  • finance et agrée les opérations de logements aidés ;
  • mobilise les acteurs et reste le garant de leur coordination.

Les opérateurs :

  • Ils assurent la maîtrise d’ouvrage des opérations de logements sociaux en répondant aux attentes de ménages qui ne peuvent se loger correctement aux prix du marché ;
  • Ils assurent la gestion patrimoniale, locative et sociale (dont les attributions de logements).
  • Il s’agit la plupart du temps d’organismes HLM, porteurs d’une mission d’intérêt général (OPH, ESH, SCOP), et plus rarement d’entreprises publiques locales (SEM), de communes,
  • d’associations agréés (pour le PLAI) et de bailleurs privés (pour le PLS)
  • Ils recherchent et mobilisent l’ensemble des financements nécessaires ;

-* En Ile de France : 145 organismes HLM dont 35 ESH interdépartementales, une centaine d’office communaux, intercommunaux ou départementaux

Les organismes prêteurs :

  • Action Logement qui finance le logement social au bénéfice des salariés des entreprises cotisant au 1% ;
  • La Caisse des Dépôts et Consignation, principal prêteur, qui octroie des prêts bonifiés aux opérateurs.
  • La CGLLS qui aide les organismes HLM en difficulté dans le cadre de protocoles de redressement.(caisse de garantie du logement locatif social)
  • Autres opérateurs : Les établissements publics fonciers, 4 en Ile-de-France, qui assurent le portage foncier pour le compte des collectivités.

Les collectivités :

- La commune : élabore son Plan local d’urbanisme (PLU) gère le droit des sols et délivre le permis de construire, aide à la réalisation des programmes sous différentes formes (garantie d’emprunt, subventions d’équilibre ou foncière), participe aux attributions de logements.

- L’EPCI : (communauté d’agglomération, de communes…) met en oeuvre une politique communautaire de l’habitat au niveau intercommunal à partir de son PLH, peut être délégataire des aides à la pierre, peut subventionner les opérations selon ses compétences.

- Le Département : est en charge des politiques sociales (FSL) ; gère le PDALPD avec l’Etat, il peut être délégataire des aides à la pierre, peut participer au financement des opérations de logement social

- La Région : intervient spécifiquement dans le domaine du logement des étudiants (élaboration d’un schéma régional – loi du 13 août 2004) et des jeunes, mais également sur d’autres champs (politique foncière, développement de l’offre de logement, parc privé dégradé ou insalubre, rénovation urbaine).

Il existe un organisme de contrôle : la mission interministérielle d’inspection du logement social (MIILOS) : plusieurs organismes contrôlés annuellement, avec un approfondissement thématique (accès Dalo, politique patrimoniale, qualité du service rendu aux locataires,…)

Les étapes d’une opération : du terrain au logement locatif social

La programmation : cela suppose une maîtrise ou une réserve foncière ou immobilière dont l’utilisation va se faire en accord avec la commune sur la méthode à employer : construction neuve, acquisition-amélioration, vente en l’état futur d’achèvement (Vefa).

La définition du programme : une réponse aux besoins locaux (PLH / PDALPD), en accord avec les services de l’Etat => débouche sur le programme qui définit le nombre de logements, leur typologie et leur taille et le public qui devra y être logé.

Le bouclage financier : « tour de table » avec les partenaires financiers, négociation sur les réservations (autres que l’Etat), sur les niveaux de loyers et de subventions.

Dans le cas d’une résidence sociale : définition et négociation autour projet social, recherche d’un gestionnaire, niveau de redevances, taux d’effort…