Le dispositif d’encadrement des loyers à Paris

La Ville de Paris a souhaité mettre en place sur son territoire le dispositif expérimental d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi Elan (portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. Ce dispositif est entré en vigueur à compter du 1er juillet 2019.

La loi Elan permet une expérimentation pour une durée de 5 ans à compter de sa publication, prolongée de trois ans par la loi 3Ds du 21 février 2022. Elle reprend le dispositif d’encadrement du niveau des loyers initié par la loi Alur qui s’articule avec le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL) appliqué depuis 2012 dans les 28 zones tendues dont l’agglomération parisienne.

L’expérimentation est entrée en vigueur à Paris à compter du 1er juillet 2019.

Ce dispositif est également assorti de sanctions en cas de non-respect du plafond de loyer par le bailleur.

Qui est concerné par l’encadrement à Paris ?

Le parc locatif social est exclu du champ de l’expérimentation, dont les loyers sont réglementés par ailleurs. Cette exclusion concerne également les logements meublés situés dans des résidences avec services gérées par un mandataire unique. Les locations nues des résidences de services sous le régime de la copropriété en autogestion ne bénéficient d’aucune dérogation.

L’encadrement s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 dans le parc locatif privé, pour les locations nues et meublées à destination de résidences principales, c’est-à-dire occupées au moins 8 mois par an : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité.

Les baux en cours et les reconductions tacites à l’expiration du bail (en l’absence de contestation du montant du loyer dans les délais légaux, voir ci-dessous) ne sont pas concernés.

Loyer de base et loyers de référence

Le loyer (hors charges) des logements mis en location, dit loyer de base, ne peut excéder le niveau du loyer de référence majoré. En dessous du niveau de loyer de référence majoré, le loyer reste fixé librement.

Un coefficient de majoration est appliqué pour les meublés.

Un complément de loyer est possible, s’il est expressément mentionné, chiffré et justifié dans le bail. Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

A cet égard, le tribunal judiciaire de Paris, à travers sa jurisprudence, a précisé que la location doit présenter une particularité telle que l’on pourrait considérer qu’elle se situe dans un cadre d’exception (vue directe remarquable) et/ou avec des équipements très spécifiques ou de grand standing la distinguant de tous les appartements de la même catégorie dans le même secteur géographique.

L’article 13 de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat est venu compléter le B du III de l’article 140 en prévoyant l’interdiction d’application du complément de loyer, lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes, pour un bail signé à compter du 17 août 2022 : « des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »

Modalités de fixation des loyers des logements à Paris

Le Préfet de Région fixe chaque année, par arrêté, trois loyers de référence fondés sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) :

• un loyer de référence,
• un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %),
• et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).

Ces loyers, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment).

Le loyer de référence majoré est le plafond qui ne peut être dépassé.

Connaître son loyer de référence

La délimitation des quartiers (arrêté 2019-05)
La délimitation des quartiers (arrêté 2020-06-03-001)
Le territoire de Paris est découpé en quatorze secteurs géographiques, regroupant 80 quartiers, dans lesquels ont été fixés des niveaux de loyers de référence.

L’accès aux montants des loyers par la carte interactive

• en cliquant sur le quartier concerné
• ou par l’adresse du logement (notamment pour visualiser sur téléphone mobile) en renseignant l’époque de construction, le nombre de pièces et le type de location (meublée ou non).

Ajustements et recours

Des procédures d’ajustement de loyer sont ouvertes, soit en diminution de loyer au profit du locataire si le loyer de mise en location ou de renouvellement de bail est supérieur au niveau du loyer de référence majoré, soit en réévaluation du loyer au profit du bailleur lors du renouvellement du bail si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au niveau du loyer de référence minoré.

Dans le cas de nouveaux baux

Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location respectant le contrat-type réglementaire :

En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour porter cette information au bail, puis à défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, saisir dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

En outre :

• Le locataire peut engager une action en diminution de loyer devant le tribunal judiciaire de Paris, après saisine de la commission départementale de conciliation, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de sa signature (mentionné ou non dans ce contrat). Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
• Le locataire peut également contester le complément de loyer en saisissant obligatoirement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Dans le cas de renouvellement de baux
L’une ou l’autre partie peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant avant le terme du contrat : six mois avant le terme pour le bailleur et au moins cinq mois pour le locataire.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC).
À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge du Pôle Civil de Proximité du Tribunal Judiciaire de Paris peut être saisi avant le terme du contrat.

Commission Départementale de Conciliation de Paris

La commission départementale de conciliation est saisie soit :

• en ligne en complétant ce formulaire.
• par courrier recommandé avec accusé de réception au moyen de la fiche ci-jointe accompagnée des pièces à fournir, à l’adresse :
  Drihl 75,
  secrétariat de la CDC
  5 rue Leblanc
  75 911 Paris cedex 15
  et pour tous renseignements, par courriel à l’adresse suivante :
  cdc-paris.uthl75@developpement-durable.gouv.fr

Sanctions administratives prévues par la loi Élan

Il s’agit d’une nouveauté introduite par la loi Élan par rapport à la loi ALUR.
La loi Élan prévoit en cas de non-respect du loyer de référence majoré que le bailleur puisse être obligé, à la demande du Préfet de département, de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels.

Après une mise en demeure infructueuse, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, pourra également être prononcée par le Préfet de département. Un décret d’application en Conseil d’État, le décret 2019-437 paru le 14 mai 2019, fixe les modalités d’application de ces sanctions.

Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer devant le juge, postérieurement ou en parallèle, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La loi 3DS du 21 février 2022 modifie l’article 140 VII de la loi ELAN, afin de permettre au préfet de déléguer aux collectivités demandeuses ses attributions en matière de sanction administrative. A la demande de la Ville de Paris, cette attribution lui a été déléguée par arrêté du préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris du 24 décembre 2022 pour une durée de deux ans pouvant être portée à trois ans, à partir du 1er janvier 2023 (arrêté de délégation).

Les signalements des locataires, en cas de dépassement du plafond du loyer de référence majoré, pour mise en œuvre s’il y a lieu d’une sanction administrative à l’encontre du bailleur ne respectant pas la loi, s’effectuent sur le site de la Ville de Paris : paris.fr/encadrementloyers

La commission départementale de conciliation de Paris, compétente pour régler les litiges entre bailleurs et locataires notamment sur le montant du loyer, peut également être saisie : https://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/commission-departementale-de-conciliation-cdc-a335.html

Fiches pratiques

…à destination des locataires

L’encadrement des loyers et les annonces immobilières

Un arrêté ministériel du 26 janvier 2022, entré en vigueur le 1er avril 2022 permet d’imposer, dans le contenu des annonces locatives parisiennes des professionnels de l’immobilier, la mention obligatoire, sous peine d’amende infligée par les agents de la DDPP 75, du loyer de référence majoré plafond applicable au loyer de base dans le cadre de l’encadrement des loyers et s’il y a lieu du complément de loyer.

La loi 3DS a prévu en outre, par un nouvel article 2-1 dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, cette même obligation pour les bailleurs particuliers (à l’identique des professionnels). Un arrêté ministériel du 21 avril 2022 détermine la liste des informations à insérer obligatoirement dans les annonces immobilières des particuliers, y compris le loyer de référence majoré et s’il y a lieu le complément de loyer, à compter du 1er juillet 2022.

Renseignements

Les signalements, en cas de dépassement du plafond du loyer de référence majoré, pour mise en œuvre s’il y a lieu d’une sanction administrative à l’encontre du bailleur ne respectant pas la loi, s’effectuent sur le site de la Ville de Paris : paris.fr/encadrementloyers

La commission départementale de conciliation de Paris, compétente pour régler les litiges entre bailleurs et locataires notamment sur le montant du loyer, peut également être saisie : https://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/commission-departementale-de-conciliation-cdc-a335.html

Pour tout renseignement sur le dispositif de l’encadrement des loyers à Paris : se rapprocher de l’agence d’information sur le logement de Paris (ADIL75) via le site : www.adil75.org

Les services de l’État peuvent être également consultés par courriel à l’adresse suivante : encadrementdesloyers-paris@developpement-durable.gouv.fr ou par téléphone au 01.82.52.51.16