L’investissement locatif dans le parc locatif privé depuis 1996 : la place des dispositifs fiscaux

publié le 22 novembre 2013

Entre 1996 à 2010, près de 170 000 logements locatifs privés ont été construits en Ile-de-France. Plus de 105 000 ont bénéficié d’un dispositif fiscal. La DRIHL et l’Olap les ont étudiés.

Sur la période couverte par l’étude (1996 à 2010), la construction neuve a représenté, avec 646 300 unités, 11,5 % des 5 631 850 logements comptabilisés dans la région début 2011. Cette construction neuve s’est réalisée pour plus de la moitié en grande couronne.

La construction neuve se répartit à peu près à égalité entre la propriété occupante (46 % de
l’ensemble) et les deux secteurs locatifs : 30 % pour le parc privé et 22 % pour le parc social. Les 170 000 logements locatifs privés sont plus de trois fois plus nombreux en petite ou en grande couronne (respectivement 73 800 et 75 900 unités) qu’à Paris (20 300).

La construction locative privée est très concentrée géographiquement puisque seulement 59 des 1300 communes de la région ont accueilli 50 % des nouvelles constructions. Les logements construits avec une aide fiscale à l’investissement locatif représentent près de 60 % de l’offre locative neuve, soit un peu plus de 105 000 unités en 15 ans.

Alors que la construction neuve de logements locatifs privés a été significative sur la dernière décennie, ce parc a cependant diminué de près de 11 300 logements en 10 ans (2001-2011), et ce, malgré les dispositifs successifs d’aide à l’investissement locatif. Cette baisse est inférieure à celle constatée dans la précédente étude : - 26 000 logements entre 1999 et 2009, la montée en puissance du dispositif Périssol de 1999 à 2001 et le succès du dispositif Scellier dès 2009 ayant vraisemblablement contribué à ce ralentissement.

Derrière cette quasi stabilité apparente, se cache une redistribution permanente du parc. En effet, en dix ans, près du tiers des logements locatifs de début de période est sorti de ce statut par transfert vers la propriété occupante (la moitié des sorties), le parc social ou un autre statut ou encore par disparition. Ces logements sortants ont été presque intégralement compensés par des transferts en sens inverse d’autres statuts, et par l’apport de la construction neuve et des logements nouveaux pour près de 40 % de l’offre locative nouvelle de 2011.

L’érosion naturelle du parc locatif privé n’est compensée que par un apport soutenu de la construction neuve. Demeurent cependant les questions récurrentes sur l’efficacité des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif, notamment sur l’accroissement durable du parc. Il a ainsi paru intéressant d’analyser l’évolution du parc de logements locatifs aidés dans le temps.

En raison de la durée de location minimale de 9 ans, seuls les deux premiers dispositifs étudiés, le Périssol et le Besson, sont actuellement en phase de sortie de période d’amortissement. Dans les deux cas, l’examen du parc locatif privé toujours locatif en 2011 montre une érosion dans tous les départements. Pour le Périssol, ce sont près du quart des logements qui ne sont plus locatifs début 2011 et pour le Besson 12 %, alors que les premières sorties n’étaient possibles qu’en 2009.

Les plafonds de loyer associés aux dispositifs aboutissent à un découpage de l’agglomération en trois zones :

  • une zone indifférente aux plafonds (le plafond est au niveau du marché) qui varie du centre de l’agglomération (dispositif Robien) à des communes majoritairement situées en grande couronne et en Seine-Saint-Denis (Besson) ;
  • une zone où le plafond a un effet modérateur (inférieur au loyer de marché), très réduite pour le Robien ou le Scellier, étendue pour le Besson ;
  • une zone où le plafond ne joue pas (supérieur au marché) et l’amortissement fiscal est accordé sans contrepartie sur le loyer (situation inverse du cas précédent).

L’augmentation plus faible des plafonds que des loyers depuis la dernière étude a élargi les zones de plafonnement des loyers pour tous les dispositifs.

L’importance relative de chaque zone dépend bien évidemment du niveau de plafond retenu. Le candidat bailleur attentif à la rentabilité de son investissement pourrait rechercher en priorité les zones neutres lui permettant de bénéficier de l’amortissement fiscal sans contrainte de loyer.


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