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L’Établissement public territorial de Plaine Commune a souhaité mettre en place sur son territoire (comprenant les communes d’Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) le dispositif expérimental d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi Élan (portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018.
La loi Élan permet une expérimentation pour une durée de 5 ans à compter de sa publication. Elle reprend le dispositif d’encadrement du niveau des loyers initié par la loi ALUR qui s’articule avec le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL) appliqué depuis 2012 dans les 28 zones tendues dont l’agglomération parisienne.
L’expérimentation est entrée en vigueur à Plaine Commune à compter du 1er juin 2021.
Ce nouveau dispositif est assorti de sanctions en cas de non-respect du plafond de loyer par le bailleur.

Qui est concerné par l’encadrement sur le territoire de l’établissement public territorial Plaine Commune ?

L’encadrement s’applique aux baux signés à compter du 1er juin 2021 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité.
Les baux en cours et les reconductions tacites à l’expiration du bail (en l’absence de contestation du montant du loyer dans les délais légaux, voir ci-dessous) ne sont pas concernés.

Loyer de base et loyers de référence

Le loyer (hors charges) des logements mis en location, dit loyer de base, ne peut excéder le niveau du loyer de référence majoré. En dessous du niveau de loyer de référence majoré, le loyer reste fixé librement.
Un coefficient de majoration est appliqué pour les meublés.
Un complément de loyer est possible, s’il est expressément mentionné, chiffré et justifié dans le bail. Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Il ressort des premiers enseignements de la jurisprudence que des travaux de rénovation du logement ne peuvent suffire à asseoir l’application d’un complément de loyer dont la régularité est conditionnée par le critère de la rareté. La location doit en effet présenter une particularité telle que l’on pourrait considérer qu’elle se situe dans un cadre d’exception (vue remarquable) et/ou avec des équipements très spécifiques ou de grand standing la distinguant de tous les appartements de la même catégorie dans le même secteur géographique.

Modalités de fixation des loyers des logements sur le territoire de Plaine Commune

Le Préfet de Région fixe chaque année, par arrêté, trois loyers de référence fondés sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) :

  • un loyer de référence,
  • un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %),
  • et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).

Ces loyers, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé, maison/ appartement et époque de construction du bâtiment).

Connaître son loyer de référence

La délimitation des secteurs géographiques
Le territoire de Plaine Commune est découpé en secteurs géographiques dans lesquels ont été fixés des niveaux de loyers de référence.
Le montant des loyers est disponible sur la carte interactive au lien suivant :
www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/plaine-commune

  • en cliquant sur le quartier concerné
  • ou par l’adresse du logement (notamment pour visualiser sur téléphone mobile) en renseignant l’époque de construction, le nombre de pièces et le type de location (meublée ou non).

Ajustements et recours

Des procédures d’ajustement de loyer sont ouvertes, soit en diminution de loyer au profit du locataire si le loyer de mise en location ou de renouvellement de bail est supérieur au niveau du loyer de référence majoré, soit en réévaluation du loyer au profit du bailleur lors du renouvellement du bail si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au niveau du loyer de référence minoré.

Dans le cas de nouveaux baux

Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location respectant le contrat-type réglementaire :
Contrat type de location ou de colocation de logement meublé (format pdf - 314.6 ko - 08/06/2020)
Contrat type de location ou de colocation de logement vide (format pdf - 310.8 ko - 08/06/2020)
En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour porter cette information au bail, puis à défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, saisir dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
Le locataire peut également engager une action en diminution de loyer devant le tribunal judiciaire de Bobigny, après saisine (facultative) de la commission départementale de conciliation, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de sa signature (mentionné ou non dans ce contrat). Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
Le locataire peut en outre contester le complément de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Dans le cas de renouvellement de baux

L’une ou l’autre partie peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant avant le terme du contrat : six mois avant le terme pour le bailleur et au moins cinq mois pour le locataire.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation de Seine-Saint-Denis (CDC 93).
À défaut d’accord constaté par la CDC 93, le juge du Tribunal Judiciaire de Bobigny peut être saisi avant le terme du contrat.

Commission Départementale de Conciliation de Seine-Saint-Denis

La commission départementale de conciliation est saisie uniquement par courrier recommandé avec accusé de réception à l’adresse :

Commission départementale de la Seine-Saint-Denis
7 esplanade Jean Moulin
BP 189
93003 BOBIGNY CEDEX

et pour tous renseignements, par courriel à l’adresse suivante :
cdc93.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr
Il est recommandé au requérant d’adresser un exemplaire de son dossier à la partie adverse par envoi simple.

Sanctions administratives prévues par la loi Élan

Il s’agit d’une nouveauté introduite par la loi Élan par rapport à la loi ALUR.
La loi Élan prévoit en cas de non-respect du loyer de référence majoré que le bailleur puisse être obligé, à la demande du Préfet de département, de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels.
Après une mise en demeure infructueuse, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, pourra également être prononcée par le Préfet de département. Un décret d’application en Conseil d’État, le décret 2019-437 paru le 14 mai 2019, fixe les modalités d’application de ces sanctions.
Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer devant le juge, postérieurement ou en parallèle, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
Les services de l’État peuvent être saisis par courriel à l’adresse suivante :
encadrementdesloyers-93@developpement-durable.gouv.fr
ou via le secrétariat de la CDC de Seine-Saint-Denis, selon les modalités définies plus haut.

Renseignements


Pour tout renseignement sur le dispositif de l’encadrement des loyers à Plaine Commune : se rapprocher de l’agence d’information sur le logement de Seine-Saint-Denis (ADIL93) via le site : www.adil93.org