Comment sont attribués les logements sociaux ?

publié le 17 décembre 2012 (modifié le 20 décembre 2012)

Construire un logement social, c’est une chose, mais au ensuite, il faut l’attribuer à un ménage. Au delà de l’aspect ressources de cette attribution, qui décide de donner un logement à une famille ou une autre, quel contingent est mobilisé et pour qui, comment est calculé le reste à charge… ?

Le principe :

Dans le montage financier d’une opération de logement social, l’Etat, les collectivités locales et territoriales et Action logement aident les organismes HLM en leur attribuant des subventions ou des prêts à taux bonifiés.
En contrepartie, l’Etat, les collectivités et Action logement, bénéficient d’un certain nombre de logements qui leur sont « réservés », on parle du contingent, dont le nombre est fonction de ce soutien financier.
Concrètement l’Etat, les collectivités ou Action logement ont, dès lors, la possibilité de proposer au propriétaire-bailleur un candidat pour le logement .

On parle des « contingents », qui, à titre indicatif, se répartissent comme suit entre les réservataires :

  • Action Logement : 40 % des logements construits.
  • Etat : c’est le contingent préfectoral : 30 %. Parmi ces 30%, 5 % maximum est réservé aux agents civils et militaires de l’Etat. Les 25 % restant sont affectés aux personnes prioritaires, notamment les personnes handicapées, mal logées ou défavorisées.
  • Communes : 20 %.
  • Organismes HLM, les conseils généraux, le Conseil Régional d’Ile de France et les caisses d’allocations familiales : ils se répartissent les 10 %.

En Ile de France, chaque logement du parc social est identifié par son n° d’identité, au sein d’un fichier appelé « RPLS » (Répertoire du parc locatif social). A ce numéro correspond un réservataire.
Quand un logement se libère, l’organisme HLM propriétaire prévient le réservataire concerné, pour qu’il propose le logement à un ménage.

Aucune attribution ne peut être prononcée si la demande n’a pas été enregistrée selon la procédure du numéro d’enregistrement unique.

En Ile de France, la demande de logement social s’effectue au niveau régional : tous les bailleurs et tous les réservataires ont ainsi accès aux demandes présentées dans tous les départements et pour toutes les communes.
Voir le dossier complet en cliquant ici.

Le rôle de la commission d’attribution :

Disposer d’un contingent ne veut pas dire imposer des locataires à l’organisme HLM, propriétaire de l’immeuble. L’attribution d’un logement à un demandeur se fait en concertation entre les acteurs dans une Commission d’attribution des logements qui dépend du bailleur.
La commission est composée de représentants de l’organisme et du maire de la commune où sont situés les logements. Le préfet du département reçoit l’ordre du jour de chacune des commissions et peut y participer.

Pour attribuer un logement, la Commission d’attribution tient compte du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipements répondant à ses besoins et du caractère d’urgence de la demande.

La Commission examine au moins trois demandes pour un même logement, sauf quand elle examine les candidatures de personnes présentées par le préfet en application du dispositif DALO (voir ci-dessous).
La commission peut classer les candidats par ordre de priorité.

Le reste à charge :
Pour vérifier si le ménage aura la capacité financière d’assumer le loyer et les charges, la commission peut calculer le taux d’effort des personnes qui vivront au foyer. Le taux d’effort est égal à un rapport entre :

  • la somme du loyer principal, du loyer des annexes (garage par exemple), des charges récupérables et du montant de la contribution du locataire au partage des économies de charges, diminuée, le cas échéant, de l’aide personnalisée au logement ou de l’allocation de logement (sociale ou familiale)
  • et la somme des ressources des personnes qui vivront au foyer, figurant dans le formulaire de demande de logement social.

Qui peut prétendre à un logement social ?

  • Avoir 
la citoyenneté française ou, pour les personnes étrangères, un titre de séjour régulier ;
  • Disposer d’un minimum de ressources ;
  • Ne pas être déjà propriétaire d’un logement adapté à ses besoins.

Sont prioritaires pour l’attribution d’un logement social, notamment :

  • les personnes handicapées ;
  • les personnes mal logées, défavorisées ou rencontrant des difficultés particulières de logement ;
  • les personnes hébergées ou logées temporairement ;
  • les personnes mariées vivant maritalement ou pacsées, victimes de violences au sein du couple ;
  • les personnes sans aucun logement ou menacées d’expulsion sans relogement les personnes logées dans un logement insalubre ou dangereux.

L’attribution d’un logement social pour un ménage DALO

Depuis 2007, le dispositif DALO (Droit au logement opposable) fixe à l’État une obligation de résultats
 en matière de logement. Les demandeurs de logement reconnus DALO sont considérés comme « ultra-prioritaires ».
Toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et stable, n’est pas en mesure d’accéder par ses propres moyens à un logement décent et indépendant ou de s’y maintenir, peut désormais, en cas de non-obtention d’un logement après avoir fait les démarches prévues, exercer un recours amiable devant la commission de médiation et à défaut de proposition de logement ou d’accueil en structure adaptée, un recours contentieux devant le tribunal administratif.

La faculté de saisir la commission de médiation afin de se prévaloir d’un droit au logement opposable est soumise à certaines conditions. Pour en savoir plus : le guide pour remplir son dossier Dalo].

Dans le cadre du DALO, la commission de médiation (COMED) désigne les demandeurs qu’elle reconnaît prioritaires et auxquels un logement doit être attribué en urgence.
Pour chaque demandeur, elle détermine les caractéristiques du logement en tenant compte de ses besoins et de ses capacités.
Sont pris en compte la taille et la composition du foyer, l’état de santé, les aptitudes physiques ou les handicaps des personnes qui vivront au foyer, la localisation des lieux de travail ou d’activité et la disponibilité des moyens de transport, la proximité des équipements et services nécessaires à ces personnes.
Tout autre élément propre à la situation personnelle du demandeur peut également être pris en compte par la commission.

Le relogement des ménages reconnus DALO s’effectue :

  • dans les logements du contingent préfectoral affecté au relogement des personnes défavorisées. Le contingent préfectoral est aujourd’hui mobilisé à hauteur de 80 % en faveur du relogement des ménages DALO
  • dans les logements du contingent des bailleurs, qui doivent consacrer 15 % des leurs attributions aux ménages DALO
  • dans les logements du contingent d’Action Logement, qui doit consacrer 25 % aux ménages DALO

L’examen de la situation des personnes par le préfet et le bailleur social pour les propositions de logement est réalisé à la date à laquelle le logement est proposé. Les changements dans la taille ou la composition du foyer portés à leur connaissance ou intervenus postérieurement à la décision de la commission doivent dès lors être pris en compte.
Le demandeur DALO a donc l’obligation d’informer le préfet destinataire de la décision de la commission de tout changement d’adresse à laquelle le courrier doit lui être adressé et de tout changement dans la taille ou la composition du ménage.
L’organisme bailleur désigné par le préfet doit informer le demandeur, dans la proposition de logement, que cette offre est faite au titre du droit au logement opposable. Il attire également son attention sur le fait qu’en cas de refus d’une offre de logement correspondant à ses besoins et capacités, il risque de perdre le bénéfice de la décision de la commission de médiation.